Oulunsalonrannan jakosopimus palautui muotovirheen vuoksi yhdyskuntalautakunnan käsittelyyn. Pyysimme ennen kokousta esityslistan liitemateriaaleihin lisättäväksi niitä dokumentteja, joihin päätöksen perusteluissa viitataan. Pyysimme myös perusteluja esitetylle maaomaisuuden jaolle, jossa yksityinen osapuoli hyötyy miljoonia. Koska emme saaneet mitään dokumentteja emmekä lisäperusteluita, tein ensin palautusesityksen ja sen jälkeen muutetun päätösesityksen. Lopuksin jätimme päätökseen eriävän mielipiteen. Esitykseni kannalla olivat lautakunnan jäsenet Aino-Kaisa Manninen, Ville Luotola, Suvi Röntynen ja varajäsen Marjo Sjögren. Hävisimme äänestyksen 8-5.
Tässä tekemäni esitykset
Palautusesitys:
Asia palautetaan valmisteluun siten, että:
Esityslistan liitteeksi lisätään asiakirjat, joihin viitataan esittelytekstissä suoraan tai epäsuorasti.
- Oulunsalonrannan asemakaavoituksen aiesopimuksen purkusopimus 24.4.2012.
- Yksityisen maanomistajan oikeusturvan kannalta merkitykselliset Oulunsalon kunnanhallituksen vuosien 2010 – 2012 aikana Salonrantaa koskevat päätökset
- Asiakirjat, joista käy ilmi Oulunsalossa menetetty rakentamismahdollisuus: Mitä rakennusoikeutta on menetetty, milloin ja kuinka paljon sekä missä rakennusoikeus on sijainnut ja menetetyn rakennusoikeuden arvo
- Asiakirjat, joista käy ilmi jaettavan kiinteistön arvo tonteittain ja arvion peruste.
Esittelytekstiä täydennetään ainakin seuraavilta osin:
-Asian esittelyssä tulee täsmällisesti ilmaista mille yritykselle AK tontin kt 564-52-120-2 varaus kohdistuu ja miten varaus toteuttaa vuoden 2022 ammattirakentajien tontinluovutusehdot (Yhdyskuntalautakunta 15.3.2022 § 160).
-Asian esittelyssä tulee tuoda selkeästi ilmi katu- ja puistorakentamisen kustannusten kohdistuminen maanomistajille, tälle perustelut sekä arvio kustannuksista.
-Ulkopuolista arviota jaettavan kiinteistön arvosta tulee täydentää. Esittelytekstissä tulee selostaa kuinka ulkopuolinen arvio huomioi tonttien arvot suhteessa niiden sijaintiin merinäköalalla tai Hailuodontien varressa. Mikäli tontit arvioidaan samanarvoisiksi niiden sijainnista riippumatta, on se perusteltava.
-Esittelytekstiin tulee lisätä selostus, mitä halkominen tarkoittaisi ja mitä se maksaisi sekä perustelut, miksi halkomista ei esitetä ja millä tavalla esitetty jakosopimus täyttää kauppakirjan ehdon sopijaosapuolten kesken kohtuullisesta ratkaisusta.
-Esittelytekstiin tulee lisätä arvio AK tontin kt 564-52-120-2 varauksen arvosta euroina sekä perustelu, mihin arvio perustuu.
– AK tontti kt 564-52-120-2 sijaitsee mahdollisesti tulevalla asuntomessualueella. Esittelytekstiin tulee lisätä perusteltu selostus siitä, miten kyseisen tontin varaaminen voin vaikuttaa asuntomessujen suunnitteluun ja toteutukseen.
Mikäli asia ei palaudu valmisteluun, vaan käsittely jatkuu, teen muutetun päätösesityksen:
Yhdyskuntalautakunta päättää, että jakosopimusta Oulunsalon ranta Oy:n kanssa ei tehdä. Kiinteistölle Saloranta kt. 564-430-10-294 haetaan halkomistoimitusta.
Jättämämme eriävä mielipide:
Asian käsittelyssä ei täyty Kuntalain 83 § tarkoittama luottamushenkilöiden tietojensaantioikeus. Yhdyskuntalautakunnan jäsenet eivät ole pyynnöistä huolimatta saaneet nähtäväksi asiakirjoja, joilla päätöstä keskeisiltä osiltaan perustellaan. Lisäksi päätöstä ei ole esittelytekstissä perusteltu Hallintolain 45 § edellyttämällä tavalla. Päätöksellä jaetaan kaupungin maaomaisuutta usean miljoonan euron arvosta aiempaan käytäntöön verrattuna poikkeuksellisella tavalla. Tällaisessa tapauksessa päätöksen tulee olla erityisen hyvin perusteltu kaikilta osiltaan ja kaikkien päätökseen keskeisesti vaikuttavien asiakirjojen tulee olla päättäjien saatavilla. Perusteita kaupungin kannalta kohtuuttoman epäedullisen jakosopimuksen tekemiseksi ei ole. Kiinteistön jakaminen tulee antaa puolueettoman maanmittausviranomaisen tehtäväksi.
Kaupungille osoittamemme tietopyyntö 12.9.2022:
Pyydämme tietoja koskien Oulun Yhdyskuntalautakunnan 13.9.2022 esityslistan asiakohtaa 37 Jakosopimus kiinteistöllä Saloranta kt. 564-430-10-294; Dno OUKA/3193/10.00.01.00/2013
Pyyntömme peruste:
Kuntalaki: 83 §
Tietojensaantioikeus
Luottamushenkilöllä on oikeus saada kunnan viranomaisilta tietoja, joita hän toimessaan pitää tarpeellisina ja jotka viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999) 6 ja 7 §:n mukaan eivät ole vielä julkisia, jollei salassapitoa koskevista säännöksistä muuta johdu.
Pyynnön sisältö:
Esityslistalla on asian esittelyn lisäksi 6 asiaan liittyvää liitettä. Esittelytekstissä viitataan kuitenkin useisiin muihin asiakirjoihin, joita ei ole asiasta päättävien luottamushenkilöiden saatavilla. Pyydämme seuraavat asiakirjat lisättäväksi esityslistan liitteiksi tai vähintään muulla tavoin toimitettavan yhdyskuntalautakunnan jäsenille.
- Oulunsalonrannan asemakaavoituksen aiesopimuksen purkusopimus 24.4.2012.
- Yksityisen maanomistajan oikeusturvan kannalta merkitykselliset Oulunsalon kunnanhallituksen vuosien 2010 – 2012 aikana Salonrantaa koskevat päätökset
- Asiakirjat, joista käy ilmi Oulunsalossa menetetty rakentamismahdollisuus: Mitä rakennusoikeutta on menetetty, milloin ja kuinka paljon sekä missä rakennusoikeus on sijainnut ja menetetyn rakennusoikeuden arvo
- Asiakirjat, joista käy ilmi jaettavan kiinteistön arvo tonteittain ja arvion peruste.
Lisäksi pyydämme esittelytekstiin tarkennusta ja lisää perusteluja
Pyyntömme peruste:
Hallintolaki: 45 §
Päätöksen perusteleminen
Päätös on perusteltava. Perusteluissa on ilmoitettava, mitkä seikat ja selvitykset ovat vaikuttaneet ratkaisuun sekä mainittava sovelletut säännökset.
Päätöksen perustelut voidaan jättää esittämättä, jos:
(…)
Perustelut on kuitenkin 2 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa esitettävä, jos päätös merkitsee olennaista muutosta vakiintuneeseen käytäntöön.
Pyynnön sisältö:
-Asian esittelyssä tulee täsmällisesti ilmaista mille yritykselle AK tontin kt 564-52-120-2 varaus kohdistuu ja miten varaus toteuttaa vuoden 2022 ammattirakentajien tontinluovutusehdot (Yhdyskuntalautakunta 15.3.2022 § 160).
-Asian esittelyssä tulee tuoda selkeästi ilmi katu- ja puistorakentamisen kustannusten kohdistuminen maanomistajille, tälle perustelut sekä arvio kustannuksista.
-Ulkopuolista arviota jaettavan kiinteistön arvosta tulee täydentää. Esittelytekstissä tulee selostaa kuinka ulkopuolinen arvio huomioi tonttien arvot suhteessa niiden sijaintiin merinäköalalla tai Hailuodontien varressa. Mikäli tontit arvioidaan samanarvoisiksi niiden sijainnista riippumatta, on se perusteltava.
-Esittelytekstiin tulee lisätä selostus, mitä halkominen tarkoittaisi ja mitä se maksaisi sekä perustelut, miksi halkomista ei esitetä ja millä tavalla esitetty jakosopimus täyttää kauppakirjan ehdon sopijaosapuolten kesken kohtuullisesta ratkaisusta.
-Esittelytekstiin tulee lisätä arvio AK tontin kt 564-52-120-2 varauksen arvosta euroina sekä perustelu, mihin arvio perustuu.
– AK tontti kt 564-52-120-2 sijaitsee mahdollisesti tulevalla asuntomessualueella. Esittelytekstiin tulee lisätä perusteltu selostus siitä, miten kyseisen tontin varaaminen voin vaikuttaa asuntomessujen suunnitteluun ja toteutukseen.
Yhydskuntalautakunnan jäsenet:
Esa Aalto, Aino-Kaisa Manninen, Ville Luotola
Kaupungingeodeetin vastaus tietopyyntöön 13.9.2022:
Asuntokerrostalotontin varausta esitetään osana kokonaissopimusta Oulunsalon Ranta Oy:lle tai sen osoittamalle yhteistyökumppanille. Menettelyä on käytetty maakaupoissa ja muissa maihin liittyvissä sopimuksissa tavoitteellisen kokonaisratkaisun syntymiseksi eikä tilanne ole verrattavissa ammattilaisten tontinluovutusmenettelyyn. Kaupungilla on tontinluovuttajana vapaa yksityisoikeudellinen sopimusoikeus.
Yhdyskuntalautakunnan 21.5.2013 § 280 päätöksen mukaisessa kauppakirjassa, joka on allekirjoitettu 5.8.2013, on todettu, että osapuolet ovat tietoisia, että kumpikin osapuoli voi erotuttaa osuuttaan vastaavan alueen omaksi tilakseen. Osapuolet sitoutuvat siihen, että ensisijaisesti tilaa koskeva jakosopimus neuvotellaan yhdessä.
Edelleen mikäli jakosopimusta ei neuvottelujen johdosta synny, on molemmilla osapuolilla mahdollisuus hakea maanmittaustoimistolta halkomistoimitusta tilojen muodostamiseksi.
Sopijapuolet sopivat, että jakosopimus tai mahdollinen halkominen tehdään sen jälkeen, kun alueen asemakaava on saanut lainvoiman.
Näiden ehtojen mukainen jakosopimus on neuvoteltu ja tuodaan yhdyskuntalautakunnan päätettäväksi. Jakosopimus on maankaaren mukainen yhteisomistuksen purkuun liittyvä sopimus, joka on tehtävä maakaaren sääntöjen mukaisesti.
Alueen toteuttamiseen liittyviä katu- ja puistoalueen rakentamiskustannusten jakoa ei voida sopia maakaaren mukaisessa jakosopimuksessa vaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa maankäyttösopimuksessa asemakaavatyön kestäessä. Yhdyskuntalautakunnan 21.5.2013 tehdyssä päätöksessä kiinteistökaupasta on nimenomaisesti sovittu, että jakosopimus tehdään asemakaavan voimaan tulon jälkeen, jolloin kaupunki vastaa kokonaisuudessaan kaavan toteuttamiseen liittyvistä infran rakentamisesta maankäyttö- ja rakennuslain mukaan.
Omakotitonttien vyöhykehinnoittelussa Oulunsalossa on kaksi hintavyöhykettä, joista Hailuodontien länsipuoli on 37,82 €/m2 ja Hailuodontien itäpuoli on 59,50 €/m2. Vyöhykehinnoittelussa on otettu rannan vaikutus huomioon ja sovellettu itäpuolen hinnoittelua.
Yhdyskuntalautakunnan 21.5.2013 päättämän kauppakirjan ehtojen mukaisesti ensisijainen tavoite on sopimukseen perustuva jakosopimusmenettely, joka on tuotu päätöksentekijöiden käsittelyyn. Mikäli menettely ei johda sopimukseen, edetään halkomismenettelyyn.
Halkomisessa maanmittauslaitoksen toimitusmiehet arvioivat kohteen ja tekevät jakopäätöksen. Menettelyssä kuullaan maanomistajia. Em. kuulemisessa osapuolet (ei siis kaupunkikaan) voi irtautua ko. kauppakirjassa sovituista ehdoista.
Hartaanrannan tontinluovutusehdot tulevat syksyn 2022 aikana yhdyskuntalautakunnan päätettäväksi. Esitys tulee perustumaan alueen tonttien käypiin arvoihin. Tonttivarauksella pyritään turvaamaan maanomistajan mahdollisuus toteuttaa yhteistyökumppanin kanssa menetetty rakentamismahdollisuus.
Varattavan tontin osalta on käyty keskustelu asuntomessujen tontinluovutusta valmistelevien henkilöiden kanssa ja heiltä on saatu tieto, ettei ko.tontti ole sisältymässä asuntomessutontteihin.
Viimeisimmät kommentit