Oulun yhdyskuntalautakunta hyväksyi kokouksessaan 23.8.2022 Oulunsalonrannan kiinteistön jakosopimuksen äänin 9-4. Vastaan olivat Vihreiden ja Vasemmistoliiton edustajat. Jätimme pöytäkirjaan eriävän mielipiteen.
Eriävä mielipide asiakohtaan 27 Jakosopimus kiinteistöllä Saloranta kt. 564-430-10-294,
Oulunsalon ranta Oy; Dno OUKA/3193/10.00.01.00/2013
Oulunsalonrannan itäosan asemakaava-alueen maanomistus on 80 % kaupungin ja 20 % Oulunsalon ranta Oy:n. Tällöin kustannukset ja hyödyt pitäisi jakaa omistajille tässä suhteessa huomioiden, että puisto- ja katualueet kuuluvat kaupungille raakamaan hinnalla. Kaava-alueen maan kokonaisarvoksi on laskettu 2 704 419 €, josta 20 % on 540 900. Tämä on siis Oulunsalon ranta Oy:lle kuuluva osa. Esitetty arvio AO-tonttien keskihinnaksi on 60 €/m2 eli noin 0,9 ha AO-tontteja vastaa 20 % omistusta. Kuitenkin liitteestä 2, ”Liite jakosopimukseen” käy ilmi, että Oulunsalon ranta Oy on saamassa kaikki merenrantatontit (tontit, joilta on suora näkymä merelle) sekä seuraavasta rivistä 4 tonttia. Jakosopimuksessa on siten jätetty huomiotta, että rantatontin arvo on eri kuin kolmen korttelin päässä rannasta olevilla tonteilla. Jos jaossa käytetään AO-tonteille keskihintaa, pitäisi tontit myös jakaa omistajille tasaisesti kaikista riveistä. Tällöin Oulunsalon ranta Oy saisi jokaisesta tonttirivistä 1-2 tonttia. Vaihtoehtoisesti täytyy pyytää erikseen ulkopuolinen arvio rantatonttien neliöhinnalle. Oulunsalolaisen kiinteistösijoittajan hinta-arvio rantarivin tonteille on 150 €/m2. Tällä hinnalla laskettuna kaupunki häviää tonttien jaossa vähintään puoli miljoonaa euroa. Tämä epätasapuolinen tonttien jakaminen olisi vähintään pitänyt tuoda ilmi esittelytekstissä ja olisi pitänyt perustella hyvin, miksi tällaiseen jakoon on päädytty. Lisäksi tonttien todellinen arvo olisi pitänyt esittää päätöksenteon tueksi.
Hartaanrannan kerrostalotontin (rakennusoikeus 2700 kerrosneliömetriä, arvo noin 1,3 miljoonaa euroa) varaaminen Oulunsalon ranta Oy:lle ei ole perustelua. Tonttivarausta esitetään kompensaatioksi jostain menetetystä rakennusoikeudesta, mitä ei ole missään kirjallisesti sovittu. Vähintään kokousmateriaalien liitteenä olisi pitänyt olla ne sopimukset, joiden perusteella Oulunsalonranta Oy:lle varataan arvokas kerrostalotontti huippupaikalta normaalin tontinjakomenettelyn ohi.
Kauppakirja on kokousmateriaalissa liitteenä, eikä siinä mainita mitään rakennusoikeuden määristä tai kompensaatiosta. Näin ollen AK-tontin varaaminen ei perustu kauppakirjassa sovittuun. Kerrostalotontti ollaan varaamassa Oulunsalonranta Oy:lle, joka yrityksenä ei täytä edes vähimmäisehtoja, mitä kaupunki on asettanut tontinluovutukselleen (uskottava rakennusliike ja luottoluokitus). Oulunsalonranta Oy on perustettu ainoastaan hallinnoimaan ja kehittämään maa-alaa Oulunsalonrannan itäosassa eikä sillä ole muuta toimintaa. Yrityksen luottoluokituksesta ei ole tietoa, mutta sen hallinnoiman maanomistuksen tiedetään olevan 1 miljoonan lainan vakuutena Raahentienoon Osuuspankissa. AK-tontti ollaan näin antamassa keinotteluyritykselle, jonka tarkoitus tässä on vain kilpailuttaa rakennusliikkeitä yhteistyökumppanikseen ja ottaa välistä mahdollisimman suuri tuotto. Lisäksi kerrostalotontielle asetetaan yleensä vielä erityisehtoja rakennustavasta, huoneistojakaumasta, yms., mitä nyt ei esitetä lainkaan. Kaupungille kuuluva kyseistä tonttia koskeva päätösvalta annetaan siten Oulunsalonranta Oy:lle ilmaiseksi. Kyseinen tontti on kaupunginvarikon vieressä ja huoneistoista on näkymä puiston yli jokisuistoon Hartaanselälle. Näin kaupunki antaa yksityisen kilpailuttaa kaupungin tontin huippupaikalta suistonäköalalla pelkästään yksityisen taloudellisen edun maksimoimiseksi. Riippuen siitä, minkä verran rakennusliikkeet maksavat tontista, tonttivarauksen saaja Oulunsalonranta Oy voi tehdä voittoa tontilla esimerkiksi miljoona euroa pelkästään välittäjänä toimimalla. Tämän verran kaupunki häviää suhteessa siihen, että kaupunki itse kilpailuttaisi rakennusliikkeet, jos tällä tontilla haluttaisiin ansaita mahdollisimman paljon rahaa.
Kolmas kaupungille epäedullinen osa sopimusta on katu- ja puistorakentamisen kustannusten jako. Normaalisti ne jaetaan maankäyttösopimuksella maanomistajien kesken samassa suhteessa kuin hyödyt. Esimerkiksi vuoden 2022 investointiohjelmassa kohdassa ”uusinvestoinnit” on Jääkärinkankaan katujen pohjaus Hiukkavaarassa (ilman päällystystä) kustannusarvioltaan 3,1 miljoonaa euroa. Siitä saa suurusluokan sille, paljonko 2/10 kustannuksista olisi. Jos Oulunsalonrannan katujen rakentaminen (huomataan 18 % maanrakennusindeksin nousu) tällä Jääkärinkangasta pienemmällä alueella maksaisi vaikkapa 2,5 miljoonaa euroa, kuuluisi siitä 500 000 Oulunsalonranta Oy:lle. Nyt kaupunki ottaa tämän kustannuksen kokonaan veronmaksajien kontolle, ja yksityiselle omistajalle jää vain tonttien myynnistä saatava hyöty. Kauppakirjassa on sovittu ainoastaan kaavoituksen ja siihen liittyvien kustannusten kuulumisesta kaupungille. Kaava on nyt lainvoimainen ja kaavoitus siten valmistunut, joten tästä eteenpäin yhteisten kustannusten kohdistaminen pelkästään Oulun kaupungille ei ole perusteltua.
Yhteen laskettuna nämä sopimuksen kolme kohtaa:
-kaikki rantatontit Oulunsalonranta Oy:lle
-kerrostalotontin varaaminen Hartaanrannasta Oulunsalonranta Oy:lle
-katujen ja puistojen rakentamiskustannukset kokonaisuudessaan kaupungille
tuottavat yksityiselle Oulunsalonranta Oy:lle noin 2 miljoonan euron hyödyn, mikä on samalla Oulun kaupungin tappio.
Viimekädessä Oulunsalonrannan kiinteistö voidaan jakaa halkomalla Maanmittauslaitoksen toimesta, ellei sopimusta omistajien kesken saada syntymään. Kaupunki voi olla reilu sopimuskumppani, mutta päätökseksi esitetty jakosopimus ylittää kohtuullisuuden rajat edullisuudessaan yksityiselle sopijaosapuolelle.
Esityksen tueksi ei ole esitetty sopimuksia, mihin menettely perustuu. Mitään kompensaatioita tai 2/10, 8/10 suhteesta poikkeavaa taloudellisen hyödyn ja kustannusten jakoa edellyttävää sopimusta ei pitäisi olla olemassa, mikäli vastaus Oulun kaupunginvaltuustossa jätettyyn valtuustoaloitteeseen vuodelta 2017 pitää paikkansa. Siinä Matti Matinheikki ja Kaija Puhakka vastaavat mm. näin:
”Kukaan Oulunsalon tai Oulun kaupungin viranhaltija ei ole
antanut eikä ole ollut oikeutettu antamaan mitään kaupunkia
sitovia lupauksia, joita kaupungin päättävä elin ei asiasta
päätöstä tehtäessä tietäisi ja joka ei kävisi ilmi kauppakirjasta.
Yhdyskuntalautakunnan päättämän kauppakirjan ehdot ovat
kaupunkia sitovia.”
Toisekseen Oulunsalon kunnanhallituksessa 24.4.2012 päätetty Oulunsalonrannan itäosan asemakaavoituksen aiesopimuksen purkaminen ei sisälly kokousmateriaaleihin. Kyseisen sopimuksen viimeinen lause kuuluu näin:
”Osapuolet sopivat, että eivät ole aloitetusta kaavatyöstä ja sopimuksen purkamisesta toisilleen korvaus- tai vahingonkorvausvelvollisia.”
Tämän perusteella mitään omistussuhteesta 2/10, 8/10 poikkeavaa maaomaisuuden jakoa tai kompensaatiota ei ole tarpeen tehdä eikä voikaan tehdä. Kyse olisi merkittävästä kaupungin omaisuuden lahjoittamisesta yksityiselle toimijalle.
Esitystä ei ole riittävästi perusteltu eikä päättäjille ole annettu oikeaa ja riittävää tietoa Hallintolain edellyttämällä tavalla. Jakosopimusta ei tule hyväksyä.
Esa Aalto, Aino-Kaisa Manninen (Vihreät)
Ville Luotola (Vasemmistoliitto)
Viimeisimmät kommentit